一、总体运行状况
2004年以来，国家针对房地产投资的高速增长，采取了加大宏观整治力度、严格控制建设用地等一系列调控措施，并取得了一定成效。我市房地产投资虽然保持了一定的规模，但增速明显回落。全市房地产投资增速高开低走，总体呈现逐月回落态势。1-11月，累计完成房地产开发投资1151.3亿元,比上年同期增长20.8%。
2003—2004年房地产开发完成投资增速趋势图
二、主要特点
1、房地产开发投资平稳增长。2004年，北京房地产开发投资继续扩大，空置面积略有下降。1-11月，累计完成房地产开发投资1151.3亿元，比上年增长20.8%，占全社会投资的比重由上年的55.3%上升到56.9%，仍是我市投资最主要的支撑点。同时，房地产业的发展，促进了城市基础设施的建设，有效地带动了建材、装饰材料、公共服务业以及建筑业的发展，成为推动国民经济增长的重要产业部门。
2、住宅建设成为开发热点。1-11月，商品住宅投资完成622.3亿元,占全部商品房投资的比重为54.1%;商品住宅施工面积6068.1万平方米,占全部商品房施工面积的比重达68.7%。在商品住宅建设的带动下,居民住房条件不断改善, 年底城镇居民人均住房使用面积有望达到19平方米，比上年增长1.8%。
3、商品房市场供应充足。1-11月，累计竣工各类房屋1610.5万平方米，比上年增长26.2%。其中，住宅1203.5万平方米，增长14.8%，公寓别墅79.1万平方米，增长25.7%。
4、房地产市场商品化程度稳步提高。截至11月底，累计销售商品房屋1454.9万平方米，比上年增长32.4%，其中商品住宅1330.8万平方米，增长28.2%。市场攀升的动力仍受个人住房消费的带动。在全部住宅销售面积中，个人购买为1319.2万平方米，占全部商品住宅销售面积的比重达99%。
5、房地产投资主要集中在朝阳及海淀。从建设地址看，我市房地产开发投资主要集中在朝阳区和海淀区，二者完成投资占全市完成投资的比重近50%。其中，朝阳区占29.9%，海淀区占19.2%；施工面积中，朝阳区占29.8%，海淀区占14.7%；新建住宅主要集中在朝阳及丰台的四、五环路周边地区；而别墅的开发则集中于东北部的朝阳区，其施工面积占全市施工面积的50.6%。
6、经济适用房建设供销两旺。从1998年北京推出第一批经济适用房开始，经济适用房建设无论从建设质量，周边环境还是建设地点，都有了长足的发展。尤其是近2年，更是推出了乐城、百环家园等二环、三环路周边的房屋，受到众多中低收入购房者的青睐。截至11月底，经济适用房竣工面积175.1万平方米，销售面积174万平方米，分别比上年同期增长67.7%和64.5%。大批中低收入家庭通过购买经济适用房圆了住房梦。
7、非国有投资总量继续扩大。1-11月，全市非国有企业完成房地产开发投资1013.9亿元，同比增长27.2%。其中，民间投资完成836.5亿元，增长27.8%；港澳台及外商企业完成投资177.4亿元，增长24.1%。，民营经济已经成为经济增长的主导力量。
三、存在主要问题
今年各项政策法规相的出台，使房地产业面临着加速结构调整、整顿规范秩序、谨防过热泡沫等全面整合。
1、房地产业面临产品结构的调整。主要是针对目前市场存在中高档价位产品过剩，中低档价位产品不足等不合理问题。为进一步完善住房保障供应体系，建设部政策研究中心提出了 “楼市黄金分割比例”。即商品住房占60%，住房保障的比例为40%(经济适用住房占20%，可支付租赁住房占15％，廉租住房占5%)。应逐步形成由商品房，经济适用房(可租可售)及廉价住房3个层次构成的完整的住房供应体系。目前，北京经济适用房施工面积只占房地产施工面积的10%。同时，结构调整的另一个重点是发展存量房、租赁房市场，全面拓宽房地产市场容量。
2、整顿规范房地产市场。为使更多老百姓住进放心房，针对开发违规、中介欺诈、物业管理不到位等问题，要进行全面整顿，建立企业诚信。
3、谨防过热和泡沫。针对部分地区出现投资增幅过大、房价上涨过快的“过热”现象，我市要强化宏观调控力度，促进房地产市场理性、健康发展。
4、房价在总体上仍处于较高水平。近年来，虽然我市商品房平均售价增幅不高，但与全国相比仍处于较高水平。截止到11月底，全市商品房平均售价5052元/平方米，高出全国平均售价（2758元/平方米）近1倍。
四、明年投资展望
展望2005年，中央经济工作会议提出了稳健的财政和货币政策，继续控制投资规模，投资环境是温和的。从北京房地产投资领域分析，面临一些长期结构性矛盾和一些短期问题的约束。
有利因素：
1、目前，国家把发展非公有制经济，提高到巩固和支持社会主义基本经济制度的认识更加统一。因此，非公有经济的发展环境将更加宽松，对进一步促进房地产投资持续协调健康快速发展，将会发挥重要的作用。
2、当前世界经济恢复性增长引起的外需增加。以抢占我国市场或利用我国各种廉价资源为目的的外资迅猛流入。1-11月，北京房地产完成投资中，利用外资同比增长38.6%。
3、由于加快投资体制改革，大幅度减少行政审批环节，给企业更多的投资自主决策权，使2005年投资增长的总体环境趋于宽松。同时，2005年投资调控总体上仍将继续在“有保有压、区别对待”的原则下进行，这将保证投资增长在继续降温过程中实现平稳着陆。
4、随着我市城市总体规划修编的完成，城市建设目标更加明确，城市建设将进一步加快。
不利因素：
1、房地产开发投资受各项宏观政策影响，2004年的各项先行指标均有较大幅度的下降，其影响将在2005年开始逐步显现。投资增速将有所放缓。
2、受各项金融调控政策的影响，近几个月货币信贷投放急剧减少，其对投资增长的滞后影响有可能在2005年上半年显现。货币政策相对偏紧已对企业流动资金产生了较大影响的局面如果继续下去，对2005年投资自主增长机制将会产生不利的影响。
展望2005年，北京房地产开发投资仍将保持一定的规模,但增速会有所回落。
2004年1-11月房地产投资主要指标完成情况
主要指标 |
合计 |
上年同期 |
增幅(%) |
房地产开发投资（亿元） |
1151.3 |
952.8 |
20.8 |
#住宅 |
622.3 |
516.7 |
20.4 |
商品房开复工面积(万平方米) |
8833.8 |
8152.3 |
8.4 |
#住宅 |
6068.1 |
5799.4 |
4.6 |
本年新开商品房屋面积(万平方米) |
2362.3 |
2737.6 |
-13.7 |
#住宅 |
1751.2 |
2019.3 |
-13.3 |
商品房竣工面积(万平方米) |
1610.5 |
1276.5 |
26.2 |
#住宅 |
1203.5 |
1048.7 |
14.8 |
商品房销售面积(万平方米) |
1454.9 |
1099.1 |
32.4 |
#住宅 |
1330.8 |
1038.3 |
28.2 |
商品房销售额(亿元) |
735.1 |
536.8 |
36.9 |
#住宅 |
619.3 |
470.3 |
31.7 |
