——北京历史文化保护区房屋修缮和改造研究》简介
本研究报告是北京市社科“十五”规划项目优秀研究成果之一。该成果被评为市政府研究室2004年度调研课题一等奖，并入选《北京市哲学社会科学“十五”规划项目优秀成果选编》。
北京是世界著名的历史文化名城，也是目前保存较为完整的古都。在新的形势下，如何在保护北京古都风貌的同时，努力改善旧城区居民的居住条件，是北京城市发展中面临的一项艰巨任务。
一、保护区房屋改造碰到的主要困难和问题
（一）认识不统一，政府、专家、居民缺乏沟通
在对保护区房屋保护和改造的问题上，当前存在着许多认识上的分歧。例如，有的认为，北京城墙早已拆除，许多古建和四合院也被大面积破坏，历史文化名城已名存实亡，现在还谈什么保护？有的认为，保护就必须原封不动，凡是祖宗的一砖一瓦都不能动。有的认为，保护和改造是对立的，要保护就不能改造，要改造就没法保护，鱼和熊掌不可兼得。有的认为，保护区人口密度大，要改造就要大量外迁人口，穷人保护不了古都风貌等等。
由于认识不统一，特别是各级政府、政府职能部门、专家学者、开发公司、居民之间缺乏深 入的交流和沟通，使得政府对保护区的改造很难有一个明确的、操作性强的目标和政策，造成基层政府、开发商、单位、房屋所有者、居民不知所措，相当一部分居民对现有住房和市政条件不满，怨声载道；一些有投资意愿的开发商和个人不敢轻易投资保护区的房屋；一些有实力的单位和居民也不愿对现有住房进行修缮和改造；一些居民待价而沽，对货币拆迁补偿期望值过高，凡此种种严重地阻碍了保护区房屋的修缮和改造。
（二）缺少一些必需的保护规划和法律保障
目前针对旧城的保护规划有城市总体规划、建成区详细控制性规划、旧城25片历史文化保护区保护规划和皇城保护规划。这些规划对于保护历史文化名城发挥了十分重要的作用。但是，这些规划只是从宏观的角度明确了各个保护区的性质、重点保护区和建设控制区的范围、应遵循的规划原则、保护的总体标准，对于各个保护区的具体保护要求、控制目标、修缮标准等缺乏具有针对性的、更为细化的保护区控制性详细规划和修缮性详细规划。这样，不仅使规划审批部门和修缮者没有可遵守的改造依据和修缮标准，而且容易在改造和修缮过程中出现大拆大建，产生不符合风貌要求的建筑。另外，由于各种原因，《北京市历史文化名城保护条例》至今未获得市人大的批准，旧城的整体保护和保护区房屋的修缮改造缺乏强有力的法律保障和约束。
（三）现有政策单一，缺乏针对性
目前针对保护区保护和房屋修缮改造的政策有：《北京旧城历史文化保护区房屋保护和修缮工作的若干规定（试行）》（京政办发［2003］65号）和《关于加强北京旧城保护和改善居民住房工作有关问题的通知》（京办发[2004］14号）。此外，货币拆迁可参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第87号令），回迁或购买安置房可参照《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发［2000］19号）。为鼓励社会购买四合院，原市国土房管局和地税局还制定了鼓励单位和个人购买四合院的试行规定。在调查中我们发现，有些文件仅停留在文字上，很难在实践中执行。出现这种情况除了保护区的改造处于停顿状况外，政策本身也存在一些问题：
一是制定的政策缺乏现实的可操作性。65号文第二十五条规定：“保护区的直管公有住房，可由留住的承租人按本市房改成本价及有关优惠政策购买后，作为产权人承担保护和修缮责任。”这项规定打破了平房不可以房改的禁区，突破了以房地产开发带危改的模式，第一次提出了一条新的保护区危改思路，出发点是好的。但是，由于对保护区的实际情况未作深入细致的调查研究，所提政策过于理想化，受到了相关区政府的反对，相当一部分居民也表示不愿购买现有住房，使得该规定难以推行。究其原因：一是当地老百姓大多数并不富裕，不少家庭是“双低”家庭，让这些低收入家庭购买现有住房并承担修缮责任，实在是勉为其难。二是当地许多家庭是二代甚至三代同住一间房，即使购买了现有住房，也解决不了住房问题。三是保护区的房屋大多是墙挨墙，梁连梁的平房，许多人家共住一排房，共用一堵墙一根梁，其中只要有一家不愿修缮，其他人也动不了。四是区政府认为，这一政策看似减轻了政府的责任，把保护区房屋修缮的责任交给了住户，调动了个人修缮和改善住房的积极性。但实际上，房屋出售后如果发生倒塌，政府照样要承担责任。另外，他们担心一旦公房出售后，政府再组织改造就难了。因此，对执行这个文件不积极。
二是政策单一，缺乏针对不同情况的不同政策。以拆迁政策为例，目前全市危改拆迁多数执行的是87号令。据对前门地区解危排险工程的调查，区政府最初鉴定需要搬迁的危房为680户，实际搬迁600户。80户居民无法搬迁的主要原因是，这些居民的住房面积小，大多在10 平方米左右，按照87号令，拆迁时统一按13.1平方米计算，可得拆迁补偿费10.5万元，加上各种奖励和补偿，一户人家大约可得拆迁补偿费16万多元。这点钱要想在四环内买到一处适合的一居室也很困难。87号令也规定了可以采取产权置换的方式外迁居民，但在实际执行中，由于政府没有明确的产权置换安置政策，加上受到各种因素的影响，无法提供充足的安置房源或廉租房，使得这种安置方法很难实行。
（四）缺少保护和改造资金
资金是保护区保护和改造得以顺利进行的重要因素。目前在资金投入和使用方面，存在着一些问题。一是政府投入保护区的资金数额有限，且在使用方面没有明确的规定。市政府决定从2003年起的5年内，每年向保护区投入5个亿，其中1.2亿用于文物的保护，3.8亿用于保护区的修缮和改造。2004年，3.8亿元资金已用于解决旧城内标准租私房的搬迁问题。今后如何使用这笔资金，哪个部门负责使用，至今没有明确的规定。二是受现行政策的限制，社会资本不愿投入保护区的改造。据调查，现在由房地产开发公司进行的保护区试点工作，由于受到控高、容积率、土地出让金、拆迁等政策的限制，多已进行不下去，事先投入的资金已被套牢。面对这种情况，加之对保护区的改造工作没有一个长期明确的政策，使一些有实力的房地产开发商、公司和个人望而却步，不敢把资金投入保护区的改造。三是缺乏市场融资的政策和措施。14号文提出：保护区改造工作要“建立政府补贴、居民出资、市场融资等多渠道资金筹措机制”。但由于没有具体的、可操作性的政策和措施来引导社会资金投入，保护区改造资金严重不足，改造工作基本处于停顿状态。
（五）政府部门之间职责不清
保护区房屋修缮改造工作涉及到政府的多个部门，由于这是一项新的工作，各个职能部门承担什么职责一时很难细化，因而在实际工作中多是沿用原有的办事规则，部门之间在一些问题上难免意见不一，影响了工作的开展。2004年4月，市危保办随14号文下发了《历史文化保护区房屋保护和修缮工作程序》，按照这个程序，危保办给区政府或委托机构下达立项批复后，就可到发改委落实资金计划，到规划委获得规划意见书。但发改委认为，按照国家基本建设审批程序，发改委要对前期工作中的资金来源、资金平衡、地上建筑等进行可行性研究，没有可行性报告不能下达资金计划。在危保办立项不涉及资金使用问题，如果不在发改委进行立项审批，就不能落实资金计划。规划委则提出，没有发改委的落实资金计划批复，就不能补发规划意见书。同时，规划委还指出，按照建设部有关拆迁的规定，必须要对居民进行拆迁意向调查后，才能补发规划意见书。但是，按照危保办制定的工作程序，是先有规划意见书，才能核发拆迁许可证，有了拆迁许可证才能对老百姓进行拆迁意愿调查。据调查，6 个试点单位除烟袋斜街获得市危保办的前期预立项外，其他几个试点单位都因程序和资金等问题没有获得立项。此外，在保护区内文物的修缮、腾退、周边环境整治，以及道路改造、市政设施更新和建设等方面，一些部门相互扯皮，增加了改造的难度。
（六）居民期望值高，承受能力有限
目前保护区的居民都急切地盼望着政府早日对保护区进行改造。但由于居民在收入、住房、心理承受能力、观念等方面情况各异，同时，又存在着人户分离等特殊情况，他们对保护区拆迁改造的态度和要求也不尽相同。据对东四、西四、大栅栏、南锣鼓巷、前门等地区的调查，大致分为三类情况：一部分居民希望政府尽快货币拆迁，以便在外购房，改变居住条件 。这些人多是经济条件相对较好，人户分离、人房分离的家庭或住房面积较大、人口较少的家庭，约占居民户的20%左右。另一部分居民心情复杂且矛盾，一方面盼望改造，希望能够一次性地解决住房困难，对改造的期望很高；另一方面又害怕改造，担心所获得的补偿款不够买房，被迫迁至四五环以外居住，就医、上班、上学困难。这些家庭的收入普遍不高，住房面积小，家有老人或下岗失业人员，自身承受能力差。这部分家庭在保护区中所占比例最大，约占70%左右。还有一部分居民对改造无所谓，也不愿意外迁。这些人大部分是经济条件较好的老年人和居住条件比较好的家庭，约占10%左右。此外，居民对自建房的补偿、 老年人和低收入不能贷款等政策不满，也造成了一部分居民对改造顾虑重重，增加了改造的难度。
二、保护区房屋修缮改造的总体思路
保护区房屋修缮改造工作的总体思路是：政府主导，市场运作，多种方式，分片实施，滚动改造。
政府主导：在保护区房屋修缮改造中发挥政府的主导作用，就是要摈弃原来的以房地产开发为主、由房地产开发商主导城区危旧房改造的模式。这不仅仅是因为原有的开发模式在保护区难以推行，更重要的是由政府在历史文化名城保护中承担的责任和人民政府的性质所决定的。纵观世界各个历史文化名城，保护文物、保护历史遗迹、保护历史风貌都是城市政府义不容辞的责任。作为首都北京，人民政府是人民群众根本利益的代表者和实践者，有责任在保护好历史文化名城的同时，正确处理人民长远利益和当前利益的关系，积极改善保护区群众的居住环境和住房条件，这也是对我们党和政府提高执政能力的必然要求。
政府的主导作用是指市、区两级政府在历史文化保护区房屋修缮改造中的领导作用和组织作用。市政府及其职能部门的主要职责是：
——制定保护区改造的政策。为保持政策的连续性和统一性，保护区的改造除了继续执行市政府已制定的有关危改和保护区房屋修缮改造的政策外，还应针对保护区的特殊情况，制定有针对性的政策，如鼓励外迁政策，低收入、离退休人员贷款担保政策，“双低”人员社会住房保障政策等。
——编制保护区控制性详细规划。组织力量按片分别编制旧城30片保护区的控制性详细规划和修建性详细规划。同时，制定保护区内四合院和房屋修缮改造标准，推进保护区的改造和历史风貌的保护。
——审批保护区改造项目。制定保护区房屋改造项目的审批程序，对符合规划、经专家论证的立项进行审批，对通过审批立项的项目实行土地划拨，并协调改造区的市政建设工程。
——提供保护区外迁居民安置用房。加大经济适用房和廉租房的建设，把经济适用房、定向安置房、廉租房的建设与普通商品住房的建设结合起来，在经济适用房和廉租房的出售和分配中首先保证保护区外迁居民的住房；建立二手房、四合院交易平台，为居民外迁购房，买卖、调剂住房提供交易信息和服务。
——设立保护区专项保护基金。将市财政每年3.8亿元的财政拨款，作为保护区专项保护基金，专门用于保护区房屋的修缮改造，并交由专门部门统一管理和使用。针对保护区危房多的实际，将全市用于拔危房的部分资金，充实到保护基金中，专款专用。随着市财政收入的增加，还应逐步增加保护资金，同时，多渠道筹集保护资金。
历史文化保护区主要分布于东、西、崇、宣四个城区，要按照科学发展观的要求，改变过往以GDP的增长作为考核城区政府政绩的重要指标，树立“发展是政绩，保护也是政绩”的政绩观，进一步明确四个城区政府是保护区房屋修缮改造的第一责任人，全面负责保护区内房屋的修缮改造工作。区政府的职责主要是：
——负责改造前的前期工作。按照保护规划要求提出改造方案，组织专家进行论证，向社会公示，听取各方特别是当地居民的意见，并征求人大代表和政协委员的意见。在充分准备的条件下，提出保护区房屋修缮改造立项，并委托相关单位或企业具体运作。
——组织实施改造方案。按照有关规定动迁居民，拆除违章建筑，协助市政部门进行市政设施建设和改造。对委托实施改造的部门或企业进行监督管理，确保保护规划的落实，维护当地居民的正当权益。
——筹措保护改造资金。在保护区专项保护基金的支持下，区财政也要相应投入一定资金用于保护区房屋的修缮改造项目。建立区属房屋交易平台，并与市交易平台联网，促进房屋买卖，加速资金周转。出售改造后的房屋，回收资金，弥补改造费用。
市场运作：保护区房屋的修缮改造实行政府主导，并不是说所有的工作都由政府一手操办，排斥市场的作用，而是在政府的主导下，充分发挥市场配置资源的基础性作用，按照市场化的模式来运作整个改造项目。具体讲就是按照市场法则，通过招投标选择从事改造项目的规划设计单位、拆迁单位、建筑企业等；对改造地区实行市场化的货币拆迁，让居民通过市场自由地选择适合自己居住的住房；制定符合市场规律的政策，通过市场鼓励房地产开发商、 企业、单位采取多种形式参与保护区房屋的修缮改造项目；鼓励企业、单位、个人买卖四合院和现有住房，并按照规划要求自主修缮和改造；鼓励房屋所有者通过市场自由交易自有房 ，自主改善居住条件。
多种方式：保护区的情况千差万别，有的属皇城周边保护区，有的属四合院保护区，有的属传统商业保护区，有的属传统街道保护区，有的属传统风景保护区。这些不同类型的保护区，其房屋的结构、质量、制式不同，居住人员的构成、收入水平、住房面积等等都不相同。因此，对保护区的房屋修缮改造不能采取一个模式一种方式统一进行，而应针对不同情况采 取多种方式进行改造。
改造方式——可以政府组织成片整治改造；也可以由房地产开发商、单位、个人按规划对现有住房或四合院进行逐院改造；可以先改造部分市政设施，如上下水、供电等，解决居民燃眉之急，待条件成熟时再成片改造；也可以将现有住房买给承租者，让房屋所有者按照规划要求进行改造。
外迁方式——可以通过成片改造统一外迁部分居民；也可以通过对文物的腾退及周边环境的整治、道路和市政设施的改造、四合院的保护、拔除危楼等多种形式不定期地分别外迁部分居民；可以通过社会住房保障系统，先期解决部分“双低”家庭的住房，外迁部分居民；也可以通过居民个人自由买卖房屋，自行外迁。
居民安置方式——可以通过货币拆迁让居民购买经济适用房、定向安置房、二手房、普通商品房自行安置；也可以由政府提供廉租房安置“双低”居民；可以通过房改加危改购买回迁房就地安置；也可以通过房屋产权置换就地或异地安置。
建筑方式——在保护好原有胡同肌理、道路格局、空间尺度、整体风貌的前提下，可根据不同地区的用地规定和控高，采取多种建筑形式，有的可建商业用房；有的可建两层甚至多层成排住房；有的可恢复原有四合院；有的可保留经过改造后的“大杂院”。
分片实施：由于旧城现有30片保护区的情况不尽相同，各有其特点，加之政府财力有限，因此，对保护区的房屋可区别不同情况实行分片修缮和改造。对一些房屋质量、市政条件相对较好的保护区，如皇城周边、西四等地区，政府目前不必组织成片大规模改造，而应发挥市场的作用，让单位、企业、个人按照保护规划，通过微循环的形式自行修缮和改造。当前政府应集中财力和物力，结合市政道路的改造和文物周边环境的整治，对一些市政条件差、环境恶劣、房屋质量差、居民住房紧张、反应强烈、急需改造的地区，如大栅栏、白塔寺等地区进行改造，以解决长期遗留下来的问题。
滚动改造：保护区改造面积大、人口稠密、外迁任务重，以目前社会经济发展水平和财力，试图在3—5年内完成整个区域的改造是不现实的。因此，既要克服无能为力的畏难情绪，又要克服“毕其功于一役”的急躁思想，制定一个长期改造计划，用10到20年甚至更长的时间，通过逐片滚动改造，不断积聚资金，最终基本完成保护区房屋的改造工程。
三、保护区房屋修缮改造实施的路径
（一）统一认识是实施保护区改造的前提
对保护区如何保护和改造，在思想认识上有不同看法和认识是完全正常的，今后还会长期存在。但是作为政府，不能因为社会上有不同看法就自觉地把自己摆在一个“两难”的位置，放弃作为。为了实施保护区的改造，各级政府必须统一认识，只有思想统一，目标才能明确，步调才能一致。
我们认为：对于北京历史文化名城来说，保护并非原封不动，而是有机更新。但要区别不同情况，该原封不动的就原封不动；该原样修缮的就原样修缮；该翻建的就翻建；该全部拆了重建的就全部拆了重建。保护和改造也并非是对立的。按照保护规划实施的改造，本身就是保护的一个重要手段，两者实际上是统一的。保护也不是完全恢复传统的四合院。四合院确 实是老北京特有的建筑，在中国建筑史上具有一定的代表性。但是，即使是在历史上，标准的四合院也仅占20%左右，其余相当一部分是不规则的四合院，并且其他建筑形式占有的比重也很大。因此，对于四合院该保留的要坚决保留，该恢复的要恢复，没有四合院的地区也不必新建四合院。保护也不一定要大量外迁人口。保护区的原住居民是北京古都风貌的一个重要元素，也是京城文化的一个重要载体。旧城在相当长的一个时期保持一个较高的原住居民密度，不仅可以保留北京城特有的韵味，而且还可以降低改造成本，符合北京社会经济发展的水平。据调查，经过多年的自然迁移，特别是近年来相当一部分家庭拥有两处住房，保护区内人户分离明显，加上政府今年对1.2万户私房标准租住户的外迁，目前保护区的人口密度并非想像的那么高。另外，按现行拆迁政策，在保护区货币拆迁每建筑平方米需要1万多元，而就地重建每建筑平方米仅需1000—1800元。
当前应该向全社会公布并广泛宣传市委、市政府对保护区保护和改造已确定的规划、目标、任务和政策，消除社会各方的误解和顾虑，让市民心中有数，把思想统一到保护好历史文化名城上来。
（二）加强机构是实施保护区改造的保证
对旧城保护和房屋修缮工作的领导，14号文规定：市经济适用住房建设、危旧房改造和古都风貌保护领导小组统一领导旧城保护与修缮的组织、协调、监督、指导和管理工作。具体工作主要由隶属于市建委的“市经济适用住房建设、危旧房改造和古都风貌保护领导小组办公室 ”即“市危保办”负责。“市危保办”是随着近年来旧城保护工作任务的增加，在原来“危 改办”的基础上又新增加了旧城保护的职能，其机构、人员、隶属关系基本维持原有状况。近年来，“市危保办”在危旧房改造和旧城保护方面做了大量工作，但仅从其名称就可以看出，它承担的职责太多了，难免在旧城的保护方面显得力不从心。
最近，政协北京市第十届委员会常务委员会关于加强危旧房改造与古都风貌保护工作的建议案提出：成立“北京历史文化名城保护委员会”，同时，成立由历史、文物、规划、建筑等方面专家组成的“北京历史文化名城保护专家委员会”。这种领导体制符合当前北京保护历史文化名城的实际，有利于历史文化名城的保护。为减少机构，可考虑将“市经济适用住房建设、危旧房改造和古都风貌保护领导小组”提高规格，调整职能，更名为“北京历史文化 名城保护委员会”以加强对保护工作的领导。“保护委员会”和“专家委员会”属于领导和咨询机构。为做好历史文化名城的保护和旧城房屋修缮改造工作，需要有一个部门具体负责保护和改造工作。具体工作部门有两种模式：一种是市政协建议案中提出的，适当调整、完善和充实“市危保办”的职能，加强其在旧城和历史文化保护区保护工作方面的管理责任与权限。另一种是宣武模式，即将危旧房改造与风貌保护分开，在区危改办之外，成立“宣武区历史风貌保护区住房开发建设办公室”，直属区政府，专门负责保护区的保护和房屋改造 。这两种工作模式，各有长短。随着旧城保护工作的加大，特别是保护区房屋修缮改造工作的开展，有一个部门专司旧城的保护和保护区房屋修缮改造，显然更有利于这项工作的展开和深入。
（三）创建新机制是实施保护区改造的要求
今年年初，经过几年的前期准备工作，市政府正式批准了三眼井、玉河、烟袋斜街、白塔寺 、前门东辅路西片、大栅栏煤市街等6个保护区房屋保护和修缮试点工作。试点单位也表示在今年将启动保护改造工程。然而时至今日，6个试点单位仍停留在前期规划图上。造成这种窘境的原因，除个别开发单位资金有限外，关键是试点单位的改造模式仍然没有跳出以房地产开发带危改的模式。市政府有关职能部门仍然按照房地产开发项目和基本建设程序审批这些项目；试点开发单位也仍然要求政府提供优惠政策，如减免或返还土地出让金、增加容 积率、提供定向安置用地等等。双方在土地出让金、立项审批、规划意见书等问题上反复兜圈子，致使试点工作难以展开。为了打破这个怪圈，建议在保护区房屋修缮改造工作上实行一种全新的运作机制。具体操作步骤是：
第一步：由区政府根据保护区的实际情况选定改造地区，进行前期准备工作。前期工作主要有：按照保护规划制定改造方案；对方案组织专家论证和社会公示，并修改方案；提出项目改造资金预算。
第二步：区政府向“北京历史文化名城保护委员会”及其办事机构上报改造方案，申请立项 。
第三步：“北京历史文化名城保护委员会”及其办事机构召集市政府相关职能部门审批改造方案。同时，“北京历史文化名城保护专家委员会”对改造方案进行论证。两个委员会对改造方案做出批准与否的答复。
第四步：改造方案如获批准，区政府委托开发建设单位进行项目改造。同时，“北京历史文化名城保护委员会”及其办事机构按照项目预算中市里承担的部分，将保护专项基金拨付给区政府；市国土资源局对改造项目范围内的土地实行整体一次划拨；市政管理部门按照各自的分工，分别负责市政设施的更新改造工程。
第五步：区政府对整个改造工程进行监督管理，协调有关关系，对工程进行验收和资金结算 。
这里有几个问题需要说明：
第一，既然不是房地产开发项目，为什么还要立项？保护区的房屋改造项目不属于房地产开发项目，不按照基本建设程序审批，是因为这种改造是以原院落和房屋的修缮改造为主，不搞大拆大建，更不搞大规模的商品房开发。之所以要立项是因为保护区的房屋大多是多户人家共同居住在同一屋檐下的平房大杂院，不立项就难以对整个地区的房屋按规划进行修缮改造，从而不易恢复历史风貌、改造市政设施、外迁部分人口。
第二，为什么土地划拨是先期划拨？保护区房屋改造项目是由区政府立项，属于政府立项，按国家土地法可以实行土地划拨，这样做就不存在预先缴纳土地出让金和返还的问题，便于启动项目，减少扯皮，降低改造初期的成本。但这并不等于政府今后对保护区的房屋出售就不再收取土地出让金，而是在改造过程中或改造之后，当改造区内的四合院和房屋在发生实际交易时，谁买房就由谁缴纳土地出让金。
第三，改造区的所有房屋是不是都要统一改造？从理论上讲，保护区的所有房屋都应按照规划统一修缮改造，这样才能有效地保护和恢复历史风貌。但是，由于保护区内的房屋分属于不同所有者，因此，直管公房原则上统一改造；单位自管公房由单位按照改造方案进行修缮改造，单位无力承担的可由单位将房产卖给承租人或交给区里，由区政府统一改造；私房由房主按照保护规划自行修缮，对于破坏风貌而又拒不改造的，可由区规划部门送发违反保护规划通知书，限期改造。
（四）平衡资金是实施保护区改造的关键
保护区由于受到保护规划的严格限制，以往危改项目平衡资金的种种做法在这里都失灵了。改造项目资金的筹措和平衡成了能否实施改造的关键。实事求是地讲，在一个改造区内，要在改造完成后就地、短期实现资金平衡几乎是不可能的。但是经过调查，我们认为这个问题也并非没有解决的办法。
从支出来看，保护区房屋修缮改造费用主要有三个大项：一是货币拆迁费，这是大头。据对前门地区和西四地区的调查，拆迁一户最低16万多元，一般20多万元。二是上下水、供电、道路等市政设施更新改造费。三是房屋修缮翻建费。
从收入来看，目前投入的只有市、区两级政府的财政资金，主要是市政府每年投入保护区的3.8亿和区政府相应的配套资金，以及市政府准备投入保护区消除危（楼）房的资金。这点资金面对保护区庞大的危旧房无疑是杯水车薪。
然而，如果转变观念，实行新的运作机制，并把这些有限的资金集中起来使用，启动改造项目、平衡资金还是有一定条件的。首先，坚持有多少钱办多大事的原则，开始启动时，改造范围不要搞的太大，投入自然就少。其次，参与改造的市政工程部门承担各自的市政改造更新费用。再次，大约20%—40%的私房和单位自管公房是自己出资进行修缮改造。最后，改造项目属平房修缮性改造，建安成本相对较低，加上事先不交纳土地出让金，投入有限。
从上述分析看，尽管投入有限，但要平衡资金还必须采取一些其他措施。一是在可能的情况下，对于不愿外迁的家庭，采取就地安置的办法，尽量降低货币拆迁的成本。二是将改造后的房屋按照房改成本价和商品房价（超出原住房面积的部分）出售给回迁户，回收一部分资金。三是将拆迁腾空后的四合院整理上市出售，回收资金。四是将一时没有出售的四合院，用政府土地储备资金收购，作为政府的土地储备，在适当的时候再按市价出售。因此，保护区房屋改造项目的资金平衡，可以不实行就地平衡和当期平衡。
保护区房屋修缮改造是历史文化名城保护和城市建设的一项重要工作，建议市政府明年在保护区内选择一个地区，集中一定的资金，聘请有关方面的专家，按照新的工作思路进行试点，探索保护区房屋保护和修缮的途径和规律。
