一、培育良好的市场发展环境
（一）市场制度和秩序的建设与完善
1.要加快完善信用体制。完善的信用环境是房地产投资基金发展的基础。必须建立和完善信用制度的法律环境，以保障信用体系的建设能在规范的政府、经营者及个人行为的基础上得以推进；采取市场化的充分竞争的运营模式来引导征信机构的发展；建立不良信用的惩罚机制。
2.强化政策导向，对房地产投资基金实行税收优惠，以鼓励其发展。
3.明确监管机构，为房地产基金市场奠定监管基础。针对房地产投资基金的特殊性，可以考虑建立一个综合监管机构，如以证监会为主，其他监管机构为辅的监管联席会议制度，负责有关REITs制度的相关法规的制定、政令施行及监督管理。
4.加强房地产投资基金市场的外部监督机制和行业自律机制，还可以引入委托人和受益人监督机制。
（二）房地产投资基金发展的法制环境建设与完善
1.推动专项立法，支持 REITs 的发展。根据我国产业基金的发展现状和趋势，尽快改变我国《产业投资基金法》等法律法规缺位的局面，为房地产投资基金的设立和发展提供法律法规依据。
2.完善房地产产权登记及交易的管理制度。
3.税法和会计法规的单项调整。税收法规的调整涉及政府的政策走向，由于REITs 涉及多方当事人，关系复杂，种类繁多，国外立法多为之设立一套独特的税收规则。但我国在税收上还没有专门的规则。因此，为推动我国房地产基金的发展，税收政策首先应研究 REITs 实践中在信托法律关系及《公司法》框架下可能发生的双重征税问题，进行相关法规修改，随后可根据 REITs 实践中对经济发展的影响，进行谨慎调整。另外，为了真实反映REITs的内在投资价值，改变目前针对我国房地产资产证券化过程当中会计制度混乱的局面，必须对房地产投资基金的会计法规进行调整。一般而言，这方面的会计法规应在表外处理、会计报表的合并以及损益的确定三方面有所体现。
（三）合理控制市场风险
一是要进一步规范基金的信息披露制度，减少由于信息不对称给基金持有者带来的潜在风险。二是合理控制房地产行业风险。房地产行业是资金密集型行业，投资周期较长，一般需要经历项目前期决策、项目设计、项目实施和使用这四个阶段。而在这四个阶段中，房地产投资项目可能会遇到如投资风险、商业风险、金融风险、购买力风险以及政策风险等。这些风险的存在，势必会影响房地产信托投资基金的投资效果与收益。因此，我们需要构造房地产投资项目的风险管理系统，通过对项目风险的分析和评价，对风险进行有效的管理，使项目各参与方能够获得预期收益。三是借鉴成熟经验，加强对房地产投资基金运行的监管。
二、为房地产投资基金的发展搭建良好的市场平台
（一）完善产权交易市场
房地产投资基金正常运转需要完备的产权交易市场。要进一步发挥产权交易市场在信息披露、发现价格、撮合交易、优化资源配置等方面的作用，通过全国性的产权交易信息联网，广泛披露信息，充分发现潜在受让方，提高资源配置的效率，促进资源的合理流动和优化配置。
（二）发展资本经营市场
资本经营市场的完善，首先是国有资产投入基金时，避免政府过多地干预。其次，通过完善的法律体系，确立市场竞争的规则。建议政府部门对于产业基金可以出资，但是不能够控股。第三，强化市场中介机构的作用。在一定程度上，中介机构是市场运行的保障，中介机构的参与过程，也是法律得到实施的过程。
（三）健全信托市场
培育信托市场，科学界定我国信托业的业务范围。中国人民银行应在制度上对信托业严格管理，在信托机构的风险控制、监测、核算以及内控等方面加强监控，而对其具体经营活动，在分业经营的原则下，则应适当放宽。
（四）建立房地产基金人才市场
发展 REITs 需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，也应积极促进开展 REITs 业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务性人才的队伍建设。
三、保障市场供给，培育良好的市场投资品种
（一）推动基金产品创新
我国REITs产品的创新，可以从以下几个角度分别或者综合进行：时间的角度、产品的角度以及条款的角度。具体讲，我们既可以对基金投资对象进行时间上的配比，来创新满足不同风险偏好投资者的产品，也可以投资于不同房地产物业形态，对基金投资方式进行创新。此外，还可以通过诸如“可转换”、“可赎回”、“可调整”等条款的增减，根据客户的要求分别进行定价和交易，不断创新基金产品，满足不同投资者的投资需要。
（二）提升基金管理机构的业务水平，制定科学合理的投资结构
主要在于合理确定房地产投资基金的投资方向和比重。房地产投资基金在资金的投资上需要注意以下问题：一是合理设计基金规模，应以相应的技术经济指标所应达到的基本投资量作为测算基金规模最低资金量的依据。二是基金构成中短期投资和长期投资在时间构成上应有所区别，选择既有在当年就可为投资者带来满意回报的投资，同时也有回报周期长、效益好、能保障投资者未来收益的投资。三是要设法实现对所投资的房地产的经营监督和进行准确、完全、及时、充分、有效的信息披露。四是合理确定房地产投资组合。五是正确制定基金的投资项目。
（三）加强准房地产投资基金的流动性
中国现在的房地产投资信托计划，由于其运作方式如派股息比率、基金收益能否免税等与真正意义上的房地产投资基金存在差异，由信托公司发行的专门针对特定房地产项目的投资信托计划，由于缺乏必要的标准化，加上每份份额资金较大，因而造成了这种准房地产基金流动性的弱化，会给投资者带来潜在的风险。因此，在我国真正意义上的房地产投资基金推出之前，我们可以通过产权交易市场等市场平台的打造，加强准房地产投资信托计划的流动性，在减少信托产品风险的同时逐步积累经验，为我国REITs的正式推出做好准备。
（本文摘自《我国房地产投资基金发展研究》）
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