北京市哲学社会科学规划办公室
房地产行业发展的国际比较和对北京的启示

日期:2018.09.13

来源:市社科规划办

作者:刘伟 张立元

      ◎相较于日本东京上世纪90年代初及美国纽约州2005年的房地产市场,北京房地产市场的风险相对较小。但仍应当关注人口老龄化等因素导致刚性住房需求下降的问题,要立足中国经济结构转型及全球经济与贸易分工中角色的转变,密切关注利率变动对房地产市场可能产生的影响。

      2008年全球金融危机后,北京房地产商品房销量波动幅度加大,在去库存化等政策的作用下,行业风险有所下降,但未来仍面临较大不确定性。在此情况下,北京房地产市场或可从东京、纽约、新加坡的房地产发展历程中汲取有益经验,如继续控制房地产供给量,适当运用调控政策,关注可能的利率风险,进一步完善保障房制度建设,在经济结构转型中推动房地产行业逐渐步入良性发展轨道。

      一、日本东京房地产发展危机及启示

      (一)日本东京20世纪90年代房地产泡沫的形成与破裂

      二战后日本经济经历了高速发展。20世纪70至80年代,日本经济GDP年均增速达5%,这是“雁阵”理论支撑下创造的经济奇迹;70年代中后期,日本已成为仅次于美国的世界第二大经济体。1975年后,日本城市化率快速提升时期已经结束,突破75%大关后过渡到平稳发展时期;1975年至2000年的25年间,日本城市化率仅提高了2.8%。进入80年代,城市化产生的住房和建设需求已经不再如50、60年代那般强烈。

      “广场协议”(Plaza Accord)的签订催生并加剧了日本经济的泡沫化,大量国际资本开始涌入日本房地产市场。1985年后,日本政府推动减税计划,日本央行也开始施行低贴现率等货币宽松政策。1986~1990年,日本房地产价格迅速蹿升,其中东京圈地价上升速度尤为惊人。1986年后,东京土地价格和房地产价格的快速上扬与住宅开工数和住宅存量的上扬速度明显不匹配,反映出供给端增长保持稳定的情况下,投机性房地产需求的快速增长,这也催生了东京房地产泡沫并促成了经济上的巨大隐患。高涨的地价和房价给个人的住房需求和市政建设带来极大压力,1989年日本政府开始紧缩财政和货币政策。

      20世纪80至90年代,东京房地产市场经历了一轮过山车似的行情,日本中央及地方政府不恰当的财政和货币政策先助推日本东京房价上涨,接着又造成房价大幅下跌,直接导致了20世纪90年代大范围的房地产市场萧条、房地产企业倒闭与经济动荡。

      (二)日本东京房地产市场动荡的政策教训

      一是,日本房地产价格及供给增长背离刚需。日本人口年增速自1947年战后达到峰值6.82%后,一直呈下滑态势。人口老龄化问题随之不断加剧,1980~1985年,日本18-24岁人口的数量首次低于65岁以上人口的数量,人口年龄结构的拐点出现。于是,作为新增购房主力的日本年轻一代,其绝对数量和相对比例不断下降,导致购房刚性需求1985年后开始下降。此外,日本城市化率在1975年达到75.9%后基本停滞不前,城市建设需求的下降进一步削弱了房地产市场赖以成长的基础。1985~1990年,日本及东京房地产价格的增长和刚性需求的疲软呈较强对比,突出地反映了房地产市场繁荣与刚性需求的背离。

      二是,大松大紧的房地产政策很大程度上导致了房市的不稳定性。泡沫初生阶段,日本房地产市场增长动力主要来自投机需求,而日本地方政府未能准确判断房地产市场在经济布局中的定位,仍将其作为拉动经济增长的手段。1985~1988年,为刺激经济增长采取了下调拆放利率、下调再贴现率、货币投放等重量级货币扩张政策,又未采取有效措施抑制房价过快上涨,从而导致投机需求不断增大,房地产市场泡沫也不断放大。同样,当房地产市场价格及成交额飙升到相当高度时,日本政府又匆忙采取较为激进的短期举措来抑制房地产市场,致使房价在短期内迅速下滑;之前推动经济增长的房地产泡沫很快破裂,并波及到金融及其他实体部门,极大打压了地方经济。大松大紧、大起大落的政策措施使得房价短期内出现过山车似的起落,也使日本经济受制于房地产市场并走向停滞。

      二、美国纽约州房地产发展轨迹及启示

      (一)美国纽约州房地产市场震荡历程

      与20世纪50~60年代的日本及20世纪90年代后的中国不同,美国城市化率早已达到较高水平。1980年以后,作为支撑美国经济的重要组成部分,美国房地产行业保持着良性运转,实现了稳定、