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北京房地产业发展趋势研究

更新日期：

2005-11-24

基本情况
项目编号	01BJBCS010
档案号
项目名称	北京房地产业发展趋势研究
所属学科	城市学
项目等级	北京市社科规划项目
项目类别	一般项目
规划期	十五规划
成果形式	专著
经费来源	北京资助
立项时间	2001年6月26日
预定完成时间	2004年9月30日
结项时间	(未公开)
信誉保证单位	首都经济贸易大学
项目负责人	张跃庆
性别	男
出生日期	(未公开)
民族	汉
职务
职称	教授
学历	大学
学位
研究专长	经济理论、城市经济、房地产经济
工作单位	首都经济贸易大学城市经济系
联系地址	(未公开)
邮政编码	(未公开)
电话	(未公开)
传真	(未公开)
个人网址	(未公开)
E-mail	(未公开)

项目主要参加者基本情况

(未公开)

姓名	出生日期	专业技术职务	研究专长	工作单位
刘英骥	1951	教授	经济理论、城市经济、房地产经济	首都经济贸易大学研究生
部柴强	1959	教授	房地产、防地查估价	社科院研究生
丁芸	1956	教授	财税、房地产税	首都经济贸易大学城经系
邢亚平	1954	副教授	房地产开发投资	首都经济贸易大学房地产教研室
闫仲秋	1963	研究员	城市、房地产经济	北京市人民政府
孟桥	1963	高经	城市、房地产经济	北京市“人大”城建委
程建华	1965	高经	城市、房改	市房地产房改方案处
贺江川	1963	高经	城市、房地产金融	北辰集团副总经理
陆军	1969	博士后	城市、房地产经济	北京大学

项目基本情况
主要研究内容
本课题研究的基本思路和主要内容是：以北京房地产业发展的现状为基础，以北京房地产业实现两个根本性的转变为主线，即研究北京房地产业从计划经济体制向市场经济体制转变，以及从粗放型发展模式向集约型发展模式转变中的规律性问题和特殊问题；通过两个转变，建立房地产市场经济体制和市场运行机制，从而提高房地产开发建设和经营管理水平：按照市场方式和高质量和高水平地完成北京经济社会发展赋予房地产业的重任。根据研究的基本思路，主要研究北京出地产业发展的特殊环境和特殊规律；北京房地产业在执行首都功能，促进首都经济社会发展，实现首都自然、环境、人口、经济、社会持续发展中的地位与作用；新世纪初北京房地产业面临的新形势、新任务和新问题；新世纪初或“十五”期间，决定和影响北京房地产业发展的因素和北京房地产业发展的规模、结构和产业高度化；促进北京房地产业发展的产业政策；房地产业持续发展和使房地产业发展成为北京支柱产业的等问题。从而使北京房地产业真正成为首都经济的重要组成都分；实现首都经济结构调整，完成首都职能（和产业)空间布局的主要力量；实现和执行首都城市职能的物质载体和提供各类服务的经营和运的主体。　　本课题研究的重点主要是：北京房地产业发展的现状；北京房地产业发展的特殊规律和特殊问题；北京房地产开发的空间布局；北京房地产业发展的规模；北京房地产发展的结构；北京住宅供应体系建设；北京房地产市场发展的状况；垄断土地一级市场的问题；房屋一、二、三级市场开放和发展中的问题；北京房地产价格的问题；北京房地产中介组织规范化的问题；北京物业管理市场化的问题；北京住房公积金管理的问题；北京住房金融的问题：国有房地产企业改革的问题；北京房地产管理机构、调控方式和方法问题等。　　预计研究的难点主要是：北京房地产开发空间布局调整的问题；房地产开发规模问题；房地产业结构问题；房地产市场规范化问题；房地产价格问题；物业管理市场和收费问题；国有房地产企业改革改组问题；政府主管部门对房地产业发展调整问题。这些难点主要不是理论问题，而主要是对策建议和实践问题。　　本课题研究将采取教学部门、理论研究部门和实际工作部门相结合的研究的方法；定量研究和定性研究相结合的方法；中外、北京与国内其他城市房地产业发展状况对比的方法，对北京房地产业发展的一般规律和特殊规律进行调研。　　预计在以下一些问题上会提出一些新建议，或者说会有突破：北京房地产业发展的特点和特殊规律性；北京房地产业在两个根本转变中的问题及解决的对策建议；北京房地产空间布局问题；危旧城改造问题；经济适用住房开发建设规模和开发方式问题；土地一级市场垄断问题；房地产市场结构问题；房地产价格问题；房地产中介组织规范问题；物业管理市场和收费问题等。
子课题划分
题目承担人员 1、新世纪与北京房地产业面临的新形式和新任务张跃庆、闫仲秋 2、北京房地产空间布局、规模和结构研究邢亚平、陆军 3、北京住房供应体系及经济使用住房研究张跃庆、程建华 4、北京房地产市场结构、价格和中介组织研究张跃庆、柴强 5、北京房地产金融研究刘英骥、贺江川 6、北京物业市场和物业管理价格研究孟桥、刘英骥 7、北京房地产税费研究丁芸、邢亚平 8、政府对房地产管理和调控研究程建华、孟桥

项目研究过程

开题情况

(未公开)

中期阶段性检查

(未公开)

中期评估

评估专家

(未公开)

评估时间

(未公开)

评估形式

(未公开)

评估意见

(未公开)

项目阶段性成果

1、论文：房地产业要充分认识加入WTO带来的机遇险 2001年6月，新华社新闻信息中心

2、论文：北京土地利用走向透视 2001年11月新华社《人居》

3、论文：启动房地产市场对症下好五味药 2001年8月新华社《了望》

4、论文：关于房地产价格问题 2002年1月市政协关于北京房地产发展研讨会

5、论文：加快北京住房市场规范化建设建委组织的京城房地产应对2008年挑战研讨会

6、论文：加速北京住房市场规范化建设的几点建议

7、加大北京房地产调控力度，实现房地产可持续发展

8、论文：加速城市化进程是21世纪我国经济社会发展的关键《理论视野》、2002、6

9、论文：城市经济体制改革与经营城市的几个理论问题《城市》、2003、1

10、论文：北京现代化建设和体制改革中的住房价格问题研究《北京房改》、2003、4

11、论文：调整房地产信贷政策，宜“软着陆” 《建筑时报》、2003、5、9

12、论文：放开存量市场，协调房市供给结构《北京房改》、2003、8、22

13、完善房地产产权制度建设，规范房地产市场运行——北京房地产市场调研报告

成果情况
成果名称	《新世纪北京房地产业发展趋势研究》
成果处理		结项表
成果主要内容
2002年以来，在党的“十六大”全面建设小康社会精神鼓舞下，经济社会快速发展，房地产业发展尤为迅速，北京属于房地产过热地区。我们的研究就是在这种背景下进行研究的。党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。”贯彻执行科学的发展观，就必须坚持“五个统筹”，即“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放的要求”；要在更大程度上“发挥市场在资源配置中的基础性作用”；“建设统一开放竞争有序的现代市场体系”；“完善宏观调控体系、行政管理体制和经济法律制度”。以科学发展观为指导，以完善房地产市场经济体制为基础，以正确处理政府与市场关系为核心，以房地产可持续发展为目标，就是我们研究北京房地产业发展趋势的基本线索。以这个线索为基础，我们把研究过程中形成的主要思想和观点，概括为一个系统的体系，分为四个部分加以论述。这四个部分，也就构成了《新世纪北京房地产业发展趋势研究》专著的结构。第一部分。主要是论述当代（中国）北京房地产发展的特殊规律，及其进一步发展的经济和体制的基础。当代（中国）北京房地产业是改革开放的产物。在传统计划经济体制下，有房地产产品，但是没有房地产业。因为土地、房屋不是商品不能成为经营对象。改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的建立，特别是城市土地使用制度和住房制度的改革，城市建设管理体制的改革，北京房地产业得到了迅速的发展，房地产业已经成为北京的支柱产业。当代北京（中国）房地产业这种特殊的规律，就决定了（中国）北京房地产产业发展的规模和成熟程度；房地产市场化的程度；以及房地产市场运行规范化的程度；只能由北京城市现代化发展程度，特别是城市土地使用制度改革和住房制度改革的深度和广度来决定。北京在全国率先基本实现现代化进程的发展，北京城市化加速进行，城镇体系建立，国民经济发展，居民收入水平提高，居民住房消费支出增加，为北京房地产业进一步发展提供广阔的经济基础。北京房地产进一步发展的关键，则是完善房地产产权制度。完善（北京）房地产产权制度，主要是完善城市化中土地产权制度，亦即征用农村土地中的产权制度；城市旧城改造和房屋拆迁中的产权制度；以及房地产开发建设和住房价格中的产权制度等。总之，通过完善房地产产权制度，从根本上规范房地产市场主体行为，就为北京房地产业发展奠定了牢固的体制基础。房地产业虽然已经成为北京的支柱产业，但是，房地产业本身发展还不完善，必须进一步深化房地产经济体制改革；完善法律法规制度；健全市场体系；规范房地产市场行为；调整房地产业内部结构；提高房地产经济管理水平；建立健全房地产教育培训制度；才能使房地产业的发展成为成熟的支柱产业部门。房地产业作为北京支柱产业，将为北京现代化建设，为举办2008年奥运会场馆建设，国际大都市建设做出更大的贡献。第二部分。房地产业是一种特殊的产业，房地产业部门是一种特殊的产业部门。房地问题实质上人地问题。土地不仅是稀缺资源，土地的利用关系到到粮食、生态、环境；而且从某种意义上说，土地利用制度还关系到国家的安全。住房具有社会保障性质，在一定程度具有社会公共产品的性质。这些特性决定了房地产业实质上是国家主导产业部门。国家或城市政府对房地产管理和调控，主要是由于房地产关联度广、带动性强、对GDP贡献率大，房地产发展中的宏观经济问题，特别是房地产业发展中的规模、结构和地域布局这样一些问题，市场（企业）对它是无能为力的，或者说市场在这些方面是失灵的，必须由国家或政府予以弥补。近几年来，北京房地产业是属于全国发展较快地区，或热点地区。本专著通过几个指标，说明北京房地产投资规模偏大。根据预测，包括新增人口、改善住房的要求和住房支付能力等因素，北京近几年，住房建设面积应当控制在900—1200万平方米；但是近几年来，在建工程达到了1亿平方米以上，每年竣工3000万平方米左右，显然规模较大。北京住房供给结构不合理，也是近几年北京房地产发展的热点问题。解决这个问题的主流观点是，增大经济适用住房和普通商品住房的开发建设比例；我们从住房存量（新增住房一旦进入消费过程也就成为存量住房）住房总量、存量住房构成，居民住房支出承受能力、居民住房消费梯度结构的形成，以及北京土地资源状况出发，提出必须从北京住房总量构成考虑住房结构调整，绝对不应当只就增量说增量，即企图只通过调整增量，实现调整住房供给结构的目的，很可能不适应居民梯度住房消费结构形成的需求。因此，无论从实际状况出发，还是从居民住房消费结构变动规律来说，调整北京住房结构应当从北京目前住房总量结构出发，大力发展存量房市场，实现住房三级市场对接，不仅可以调整住房结构，而且还可以满足不同居民对住房的需求，推进住房商品化。改革开放以来，北京房地产开发大多集中在北京的西、北、东部地区，南部地区分布较少，拉大了北京南北城发展的差距。北京房地产布局，必须与城市功能布局、北京城镇化建设相结合，认真贯彻这次城市规划提出的“两轴、两带和多核心发展”模式。为北京现代化建设和国际大都市建设，奠定经济、社会、人口和资源、环境协调坚实基础。城市政府配置房地产资源，必须充分发挥市场机制的作用，并且只有通过市场，通过房地产开发建设，才能变成现实。政府与房地产对接是通过土地市场进行的。城市政府根据城市和土地利用规划，把土地推向市场，房地产企业进入土地有形市场，通过招牌挂的方式，在公开、公平、公正竞争条件下取得土地使用权（土地开发权）或项目开发权，在土地出让合同中确立城市政府与房地产企业之间的责、权、利的关系，从而实现政府与企业之间的对接。这样就把房地产宏观与房地产市场机制有机地结合了起来。在这个领域里，必须正确处理政府与房地产企业之间的关系，因为在这里始终存在着政府与房地产企业的博弈关系。第三部分。北京房地产市场化程度虽然有了很大的发展，但是，还需要进一步发展和规范。北京发展与规范房地产市场，重点是建立健全房地产市场体系；规范（垄断）土地一级市场；发展房地产资本市场；大力开放存量房市场；规范和发展房地产中介服务市场。房地产价格是房地产市场的核心问题。北京房地产价格居高不下，成为房地产市场中的热点问题。应当建立在城市政府指导下（城市规划、土地利用规划、基准地价等；信息、税收），由市场形成价格的机制，即通过房地产企业之间的竞争，形成房地产价格。规范房地产价格主要措施应当是：规范房地产价格构成；规范政府行为；理顺资金运行渠道；降低房地产企业利润。在市场形成价格时，应当打破房地产企业垄断，引进竞争机制，通过企业之间的竞争，即通过房地产市场，确立房地产价格。第四部分。房地产属于垄断与竞争相结合的产业部门，在许多方面存在着“市场失灵”的问题，政府弥补市场失灵的主要方式，就是对房地产进行调控和管理。城市政府对房地产市场调控和管理的根本目标，就是实现房地产可持续发展。实现房地产可持续发展必须做好以下几个方面工作：城市政府通过调控房地产投资和开发建设规模、房地产供给结构和房地产在城市的布局，满足城市经济社会发展和居民对房地产业的需求，即实现房地产供求平衡；控制房地产开发力度，充分考虑自然资源环境的承受能力，特别是土地资源、水资源和环境资源的承受能力；根据房地产发展的周期阶段，采取有效的反周期措施，缩小房地产周期波幅带来的不利影响，防止房地产经济泡沫，特别是泡沫经济的出现。这四个部分之间存在着内部联系。第一部分主要说明北京（中国）当代房地产业是改革开放的产物，这是中国房地产业发展的特殊规律。城市土地使用制度、住房制度和城市建设管理体制改革的深度和广度，决定着房地产业发展的程度和市场化的程度。北京率先实现现代化，为房地产业发展提供了广阔的经济基础。进一步完善房地产产权制度，才能为房地产业发展建立深厚的体制基础。完善房地产产权制度，是新世纪北京发展和提高房地产市场程度的关键。在第一部分研究的基础上，第二部分主要说明房地产业的特殊性和重要性，决定了房地产业是国家主导下的产业部门。房地产资源的配置，是通过政府与市场两种方式实现的。房地产业发展的规模、结构和布局，这样宏观层次的问题，只能由城市政府通过城市规划进行配置。城市规划的实施，则主要是通过城市土地市场，实现房地产资源在房地产企业之间配置。因此，城市土地市场，就成政府与市场对接的场所。城市政府通过城市土地市场，以合同的方式把城市政府与房地产开发企业之间的权利和义务的关系确定下来，同时实现政府的意图。所以，城市土地市场，也就成为城市与房地产企业搏弈的场所，通过政府与房地产企业在土地上的搏弈，实现了房地产资源的优化配置。第三部分是在第二部分的基础上，主要研究房地产市场，即城市政府、房地产企业、居民等，作为房地产市场主体，在房地产市场上的运行关系。着重研究了建立健全房地产市场体系，规范市场运行的问题；特别是其中的土地市场、房地产金融市场、房屋市场和房地产中介服务市场；以及通过市场形成房地产价格的问题。这样一些当前北京房地产市场的热点问题。第四部分是在前两部分研究的基础上，又回到城市政府，主要研究城市政府对房地产调控和管理，房地产业调控和管理的根本目标，是房地产业的可持续发展，以及对房地产周期应当采取各种反周期措施，防止房地产经济泡沫，最终实现城市经济、社会、人口、环境和资源可持续的发展。本课题在研究和论述过程中，除了探讨新世纪北京房地产业发展一些规律的性的问题，即房地产业发展趋势外，还针对北京房地产业发展中一些热点问题提出了一些思想和观点。由于房地产业涉及面广，发展中的问题又多，限于我们水平、资料和经费等原因，有些问题没有研究到，有些问题研究的不够，敬请各位领导和专家批评指正。
项目鉴定情况
鉴定人	(未公开)
鉴定形式	(未公开)
鉴定时间	(未公开)
专家鉴定意见
(未公开)
成果获奖及应用情况

经费管理

申请经费

(未公开)

批准经费

(未公开)

拨款情况

(未公开)

出版补贴

申请金额

(未公开)

批准金额

(未公开)

项目信誉评价

备注

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